Киев недвижимость - Новости

Что происходит с арендными ставками на жилье?

Сдать в аренду квартиру с хорошим ремонтом и мебелью можно на 30% дороже, чем без них. "Деньги" подсчитали: затраты на ремонт и обстановку окупаются за год.

С начала сентября арендные ставки в Киеве выросли на 2--2,5%. Эксперты рынка недвижимости объясняют повышение ставок не только оживлением деловой активности, но и ростом стоимости самого жилья. Дескать, чтобы там ни говорили о стагнации рынка, квартиры все равно не очень доступны, поэтому те инвесторы, которые зарабатывают на сдаче купленного жилья в аренду, стремятся "отбить" его как можно скорее.
Считается, что среднестатистическая квартира, сдаваемая внаем, должна окупаться за 10 лет, иначе просто нет смысла приобретать жилье с такой целью. Однако при нынешних ценах на квартиры пропорция сильно нарушается. Например, однокомнатная квартира в нормальном доме на "недалекой" окраине города сейчас стоит примерно $100 тыс. Если сдавать ее за $500 в месяц без перерывов, чего, в принципе, не бывает, окупиться она сможет более чем за 16 лет. Не получается "нужного" срока окупаемости и в том случае, если сдавать квартиру посуточно каждый день в течение 12 месяцев. Что-то должно случиться: либо ценам на недвижимость придется упасть, либо арендным ставкам подрасти.

Киев

Рост арендных ставок на квартиры, который начался еще в августе, по убеждениям риелторов, продолжается. Увеличивается и спрос на аренду. Как рассказали "Деньгам" в агентстве недвижимости "МС-Мастер" (Киев), найти хорошую квартиру недалеко от метро и при этом не за баснословную цену очень трудно. Просят минимум $400 в месяц плюс коммунальные платежи, хотя такое жилье найти практически нереально. Например, IT-специалист Руслан почти месяц искал однокомнатную квартиру за $400--450. Но, увы, за эти деньги снять ничего не удалось. "Хотелось, чтобы квартира была в хорошем состоянии, а за такую сумму предлагали ну очень "убитое" жилье", -- сетует он. Квартиру Руслан все же арендовал, правда, уже за $500 в месяц.
Конечно, теоретически встречаются варианты, например, за $380 в месяц плюс коммунальные платежи, но, как правило, такие квартиры расположены довольно далеко от метро и требуют ремонта. Позвонив по нескольким объявлениям, корреспондент "Денег" тоже не смог найти квартиру за $400 в месяц. Объявления были, а квартир не было. Чаще всего можно было услышать: "Ее уже сняли, но есть в соседнем доме за $500, а дешевле ничего нет и не будет -- сами понимаете, спрос большой, цены растут как на дрожжах. Смотреть будете?" (Подробнее о том, как бороться с напористостью риелторов, см. "Деньги" № 38, от 27.09.2007, доступно на www.dengi-ua.com).

Регионы

Другие города Украины не отстают от столицы. Например, в Донецке стоимость аренды однокомнатной квартиры сейчас стартует с $250 в месяц. Но, как утверждают местные риелторы, найти такое жилье трудно. Все размели еще в августе, перед началом учебного года. Есть, конечно, и дешевое жилье -- до $200 в месяц, но, как правило, такие квартиры расположены в непривлекательных районах "с видом" на живописные терриконы.
В отличие от киевских агентств недвижимости, в донецких, не скрывая, говорят, что арендные ставки на квартиры в некоторых случаях завышены. Вот и выходит, что желающих расставаться с $400 ежемесячно, пускай даже за хорошую квартиру, немного. А значит, через некоторое время следует ожидать некоторого снижения арендных ставок. Предположительно "неходовые" квартиры могут подешеветь на 10--15%, то есть буквально настолько, насколько выросли цены с августа.
В Харькове также говорят о повышении стоимости аренды. Тем не менее, предложений по сдаче квартир за $80--100 в месяц можно найти немало. Арендовать неплохую однокомнатную квартиру с необходимым набором мебели и бытовой техники в первой столице Украины можно за $150 в месяц.
Подорожала аренда на 10--15% и в Днепропетровске. Сейчас арендные ставки на "единички" в среднем составляют $250. Однако, отмечают в днепропетровском отделении Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, несмотря на то, что спрос на жилье в аренду почти в два раза превышает предложение, говорить о дефиците самого востребованного жилья -- однокомнатных квартир -- не приходится. Дескать, "единичек" в базах все еще достаточно.
Одесса по стоимости аренды практически догнала Киев. Все чаще встречаются объявления о сдаче квартиры за $400--500. Реже -- по $250--350.
Весьма дешевое жилье, по столичным меркам, во Львове. В несколько отдаленных от центра районах однокомнатные квартиры сдают по $150--170 в месяц. Рядом с центром и в центре -- от $200.

Снять "единичку" в Харькове можно за $80--150 в месяц

С мебелью или без

Изучая объявления об аренде, "Деньги" обратили внимание на то, что квартир без мебели предлагается очень мало. Специалист АН "МС-Мастер" Оксана объяснила, что арендаторы предпочитают снимать уже меблированные апартаменты. Особенно те, которые рассчитывают на столичные квартиры по цене до $600. К тому же желающих снять или сдать пустую квартиру не так и много. При этом где-то 80% квартир, сдаваемых внаем на длительный срок, обставлены, мягко говоря, бедновато. Как правило, под "необходимой мебелью" подразумевается диван не первой свежести, шкаф и кухонный гарнитур, а также неновые телевизор и холодильник. Такие квартиры сейчас сдаются за $400--500 в месяц. Судя по объявлениям о сдаче жилья, стоимость аренды пустой и слегка меблированной квартир практически не отличаются. Можно, например, встретить объявления, в которых жилье без мебели предлагается примерно за $400 в месяц, а с мебелью в том же районе -- за $450. Разница -- $600 в год. Вместе с тем, как рассказали "Деньгам" в агентстве "Донецкая недвижимость", квартиры, хозяева которых перед сдачей потратились на свежий ремонт и хорошую обстановку, сдаются минимум на $100--150 дороже.
Расходы владельца жилья на ремонт и мебель, по самым скромным подсчетам, составят не менее $5 тыс. (подробнее о том, сколько денег надо на ремонт см. "Деньги" №51, от 20.09.2007, доступно на www.dengi-ua.com). Получается, что ремонт окупится за 9--10 месяцев. Так что за первый год прибыль квартировладельца составит в среднем около $1 тыс. Прямо скажем, негусто. Но при благоприятных для арендодателя условиях, то есть если цены на аренду снижаться не будут, в последующие годы он неплохо заработает -- примерно $6--7 тыс. за год, что на 30% больше, чем при сдаче квартиры со старой мебелью и несвежим ремонтом.
Что же касается арендаторов, получается, что им выгодно снимать квартиру без мебели только в том случае, если они уверены в длительности отношений с арендодателем. А это случается, увы, нечасто.

Владелец "единички" с хорошим ремонтом зарабатывает на ней $6--7 тыс. за год

Посуточно или длительно

Если владельцам квартир, которые сдаются на длительный срок, "крутостью" ремонта можно и не озадачиваться, то жилье, сдаваемое посуточно, требует приличных затрат. Иначе особой отдачи от недвижимости не будет. В столице квартиры, предназначенные для краткосрочной аренды, предлагаются в центре и рядом с ним. И цены здесь составляют от $40 до $200 в сутки. В таких квартирах, как правило, есть все необходимое для комфортного проживания. Встречаются, конечно, варианты и на окраинах, но их поменьше и цены там пониже -- $20--30 в сутки.
Риелторы утверждают, что, сдавая квартиру посуточно, можно получить большую прибыль, чем при долгосрочной аренде, особенно если квартира расположена в центральных районах города. Однако не стоит забывать, что затраты времени, сил, средств на рекламу и поддержание квартиры в должном состоянии будут намного выше. Не так давно автор познакомился с милым человеком по имени Андрей, который занимается тем, что сдает квартиру в центральной части Киева посуточно за $60 в сутки. Изюминка ситуации в том, что эта квартира ему не принадлежит. Андрей сам ее арендует, правда долгосрочно -- за $700 в месяц. Первое время молодой человек вкладывал в свой маленький бизнес довольно много сил. "Мне приходилось даже на вокзале стоять с табличкой "Квартира", однако через полгода образовалась своя клиентура и теперь арендаторы сами меня находят", -- рассказывает он. К сожалению, даже при идеально сложившихся обстоятельствах, когда квартира "работает" 30 дней в месяц (чего практически не случается), Андрей может положить в карман не больше $1 тыс. По словам директора АН "С.I. Т." Эдурда Бразаса, хорошая прибыль от сдачи жилья на короткое время может быть получена только при наличии нескольких квартир, а одну квартиру проще сдавать долгосрочно.

Аренда жилья выгоднее покупки

Особенности аренды по-украински Яна Скрипка испытала на себе: из съёмной квартиры в этом доме её заставили выселиться в течение двух недель

Украинцы всё чаще перенимают европейскую традицию — жить в съёмных квартирах. Это вдвое дешевле, чем платить по ипотечному кредиту. А от выселения грамотные квартиросъёмщики защищаются договорами аренды, выводя этот бизнес из тени

Ипотечный кризис в США, вызванный неспособностью американских семей выплачивать кредиты на жильё, породил немало слухов о том, что кредитный мыльный пузырь может лопнуть и в Украине. Ведь украинцы уже набрали ипотечных кредитов на 40 млрд. грн., причём в долг нередко берут даже те люди, доходы которых не отличаются ни высокими размерами, ни стабильностью.

Чужое лучше
Между тем массовое желание иметь собственный угол не характерно для европейского среднего класса. В странах Евросоюза от 40% до 70% населения живут в съёмных домах и квартирах, да и в США около трети населения арендует жильё. А опрос, недавно проведённый в Великобритании, показал, что лишь 35% молодёжи в возрасте от 20 до 30 лет считают покупку собственного жилья жизненным приоритетом. Интересно, что при аналогичном опросе в 1977 г. желающих приобрести дом или квартиру было вдвое больше.

На первый взгляд ситуация в Украине куда лучше: собственниками жилья являются около 90% граждан страны. «Безусловно, в Украине владельцев жилья значительно больше, чем, скажем, в Германии или Америке. Это связано с введением закона «О приватизации государственного жилищного фонда», — объяснил Фокусу председатель Комитета по работе с непрямыми операторами рынка Союза специалистов по недвижимости Александр Андреев. Но на самом деле многие из собственников квартир и домов в них не живут, а вынуждены сами снимать жильё. Прежде всего речь идёт о жителях провинции, отправляющихся в крупные города в поисках лучшей жизни.

Официальной статистики о количестве сдаваемого жилья в Украине из-за непрозрачности рынка не существует. По оценкам риелторов, в Киеве сдаётся около 50 тыс. квартир, из которых на сегодняшний день для съёма доступны около 5-8 тыс. Спрос и цена на аренду жилья традиционно растут осенью, когда увеличиваются миграционные потоки в крупные города.

«Но независимо от времён года, самым востребованным остаётся жильё эконом-класса, средняя арендная ставка которого в Киеве варьируется от $300 до $800 в месяц», — сказал Фокусу президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Это квартиры в старых домах на окраинах города, не отличающиеся хорошим ремонтом и качественной бытовой техникой. Учитывая качество квартир, эти цены превышают стоимость аренды жилья в крупных городах Европы.

Хотя в крупных городах появляется много новостроек, по наблюдениям президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, большинство украинцев по-прежнему предпочитает снимать квартиры в старых домах
Хотя в крупных городах появляется много новостроек, по наблюдениям президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, большинство украинцев по-прежнему предпочитает снимать квартиры в старых домах

Но, несмотря на дороговизну, выгода налицо: аренда обойдётся вдвое дешевле ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. Например, квартира стоимостью $150 тыс., взятая в кредит на 30 лет, будет обходиться в месяц в среднем в $1000, тогда как снять её можно за $500-600.

Не стоит забывать и о постоянном росте цен на недвижимость: только за 2006 г. цена 1 кв. м. киевской квартиры выросла в среднем на 58%. А для вторичного рынка, то есть для наиболее доступных по цене квартир, рост составил 68%. Правда, за удовольствие жить в чужой квартире часто приходится платить не только деньгами.

Договор без последствий
Яна Скрипка два года снимала квартиру в Киеве. Договор аренды заключён не был, поэтому, когда хозяйке понадобилась её квартира, она долго не церемонилась: Яна вынуждена была выселиться всего за две недели. «Мало того: впоследствии выяснилось, что квартира была арестована, то есть хозяйка не имела никаких законных оснований распоряжаться ею», — говорит Яна, которая фактически каждый день рисковала потерять жильё без компенсации заплаченных денег.

Её пример — не исключение. В отличие от стран Запада, в Украине хозяева и квартиросъёмщики чаще всего предпочитают не заключать договор аренды, снимая или сдавая жилье через знакомых и оговаривая взаимные пожелания только на словах. По оценкам директора агентства недвижимости «Аякс» Бориса Егиазаряна, в столице количество устных сделок по аренде достигает 20-30% от общего числа. «Но эта цифра уменьшается с каждым днём, и если в конце 90-х договор аренды не считали обязательным, то теперь люди предпочитают подписывать бумаги», — сказал он Фокусу.

Эксперты подчёркивают, что нежелание подписывать и нотариально заверять договор часто вызвано элементарным незнанием законов. Как правило, хозяева квартиры хотят избежать бумажной волокиты и уйти от налога на прибыль, который обязан платить каждый арендодатель. Их можно понять: получение справки-характеристики из Бюро технической инвентаризации (БТИ) — действительно хлопотное дело. А налог на доходы физлиц оплачивается раз в квартал по ставке 15%.

Дикий рынок
Но можно заключить договор и без печати нотариуса. «То, что договор аренды подлежит обязательной нотариальной регистрации — миф. Договор между двумя физическими лицами не требует нотариального удостоверения и принимается на рассмотрение в суд наряду с зарегистрированными», — объяснил директор агентства недвижимости «Огни Киева» Андрей Ситник. Налог на прибыль в этом случае также не уплачивается — ведь налоговики не знают о существовании нотариально незаверенного договора.

Оформить сделку поможет риелторская фирма — договор аренды владелец жилья и квартиросъёмщик могут заключить в присутствии агента по недвижимости. Но надеяться, что подписанный договор убережёт от всех возможных неурядиц, не стоит. Ведь образец документа у каждого агентства свой, а поэтому вряд ли в нём автоматически будет прописано всё необходимое. Также стоит внимательно проверить адрес и характеристики квартиры, паспортные данные её владельца — ведь банальная ошибка риелтора может обойтись очень дорого.

А от ошибок не застрахован никто, ведь многое в деятельности агентов по недвижимости и по сей день остаётся неурегулированным. «На рынке недвижимости по-прежнему работает много непрофессиональных агентов, которые не удосуживаются даже проверить паспорт и право собственности на квартиру. Их основная цель — получение выгоды, а вовсе не помощь клиенту», — констатирует Борис Егиазарян.

Нередки также случаи, когда агент по недвижимости учитывает интересы только одной из сторон, чаще всего — владельцев квартир. Кроме того, поговорка «кто платит, тот заказывает музыку» к рынку украинских риелторских услуг пока что неприменима. По неписаному правилу выплата комиссионных агенту, нанятому хозяином жилья, ложится на плечи арендатора — речь обычно идёт о 50% месячной платы за жильё.

Такие порядки имеют исторические корни. «В начале 90-х наблюдался дефицит предложения на рынке жилья, и люди считали счастьем заплатить риелтору, чтобы решить свой квартирный вопрос. Эта схема работает и по сей день, хотя справедливой её, конечно, назвать нельзя», — объясняет Александр Андреев. По его мнению, в идеале и у арендодателя, и у арендатора должны быть собственные агенты по недвижимости, которые бы работали в их интересах и за их счёт.

Жульё в аренду
И всё же ни риелтор, ни агентство недвижимости не могут гарантировать полную безопасность сделки при аренде жилья. Ведь их задача — лишь обеспечить законность и действительность правоустанавливающих документов на момент подписания договора аренды. «Риелторская фирма не является стороной договора аренды и не в состоянии обеспечить соблюдение условий договора после его подписания. Например, как агент по недвижимости может отвечать за состояние мебели или количество проживающих в арендуемом жилье человек?», — объясняет директор агентства недвижимости «Татьяна» Анатолий Соболев.

Жертвой аферистов нередко становятся не только арендаторы, как это было в случае с Яной Скрипкой, а и хозяева квартиры. Правда, как утверждает Андрей Ситник из агентства «Огни Киева», чаще всего мошенничества встречаются в сегменте посуточной, а не длительной аренды. «Одна из схем махинаций — субаренда. Снимая квартиру якобы для себя, человек пересдаёт её ещё нескольким ничего не подозревающим об обмане людям, и исчезает вместе с деньгами», — приводит пример эксперт.

Некоторые мошенники, снимающие квартиры по поддельным документам, промышляют бытовой техникой и предметами мебели. К обману со стороны квартиросъёмщиков также относится подселение жильцов в квартиру без ведома арендодателя. Классический пример — таджикская или вьетнамская семья из 10-15 человек, снимающая двухкомнатную квартиру.

Что касается более серьёзных махинаций, например, популярной в 90-е аренды с целью незаконного завладения квартирой — теперь они встречаются крайне редко. Кроме повысившейся юридической грамотности владельцев квартир, этому способствует также появление титульного страхования, которое защищает от риска потери прав собственности.

И хотя отношения владельцев жилья и квартиросъёмщиков становятся всё более цивилизованными, наученная горьким опытом Яна Скрипка больше не намерена снимать квартиру без заключения договора. К её радости, хозяева квартир, ещё несколько лет назад как огня боявшиеся слова «договор», теперь нередко сами хотят оформить сделку на бумаге.