Однокомнатные квартиры стали не нужны

Несмотря на активизацию продаж, за последние полгода число предложений на рынке вторичного жилья Киева увеличилось более чем на треть. Самый богатый выбор наблюдается в сегменте трехкомнатных квартир, и продажи тут идут чуть получше.

Зато к самым дешевым, однокомнатным, покупатели, похоже, совсем охладели. Ведь за сомнительное счастье жить в тесной столичной квартирке приходится выкладывать от $80 тыс. до $100 тыс. Для людей, готовых проживать в стесненных условиях, эта сумма кажется фантастической. Более же обеспеченные сограждане, располагающие достаточными средствами, уже не желают жить в «клетушках».

По оценкам экспертов, сегодня только 38% покупателей приобретают однокомнатное жилье в столице (ранее более 50%), 32% останавливают свой выбор на двухкомнатных и порядка 30% — на трехкомнатных и более просторных квартирах. По наблюдениям риелторов, Квартиры посуточно Киев среднестатистическими покупателями малогабаритного (однокомнатного жилья) являются молодые холостяки или молодая семья без детей с доходом в $12–15 тыс. в год.

Двухкомнатные квартиры приобретают имеющие детей семьи менеджеров среднего звена, представителей мелкого и среднего бизнеса в возрасте 30–38 лет с доходом $25–30 тыс. в год. Трехкомнатные квартиры могут позволить себе управляющие фирм, менеджеры крупных предприятий, собственники среднего бизнеса с доходом в $35–50 тыс. в год.

По семейным обстоятельствам

Рынок вторичного жилья начинает затовариваться. Если в ноябре прошлого года в столице предлагалось к продаже в среднем 8,3 тыс. объектов, то сейчас на торги выставлено более 13 тыс. Аналитики утверждают, что основное пополнение произошло за счет трехкомнатных квартир: их в базах данных по сравнению с ноябрем прошлого года стало почти в два раза больше, выбор двухкомнатных увеличился на 54% и однокомнатных — на 33%. В результате, по словам исполнительного директора АН «Планета Оболонь» Алексея Котенко, трехкомнатные квартиры составляют сегодня в предложении самую значительную часть, в то время как выбор однокомнатных имеет небольшой удельный вес — не более 25% (ранее обычно 33–35%).

Львиная доля нового предложения сформирована стремлением киевлян разъехаться. По подсчетам специалистов, более 80% сделок на рынке сегодня — это так называемые альтернативные, когда люди, выставляя на продажу одно жилье, ставят условие приобрести им взамен другое.

По словам начальника сектора продаж квартир компании Траектория Инны Шек, довольно значительно базы предложений пополнились за счет массового выброса на рынок хрущевок и «чешек». «В этих случаях речь идет, как правило, об улучшении жилищных условий. Выставив на продажу такие квартиры, собственники потом приобретают жилье с лучшими потребительскими характеристиками, в том числе сданную в эксплуатацию новостройку», — поясняет Инна Шек. Сейчас им как раз есть из чего выбирать. Например, в Дарницком районе, где сосредоточено до 60% всех киевских новостроек (Позняки, Осокорки) уровень предложения по сравнению с ноябрем прошлого года вырос на 72% (с 1,43 тыс. объектов до 2,47 тыс.). Генеральный директор АН Альянс Брок Андрей Сокур поясняет, что в последнее полугодие 2007 года на рынке царило относительное затишье, и спекулянты активно снимали свои объекты в строящихся домах с продажи, не желая продешевить.

Кроме того, по словам эксперта, конец года значительно пополнил количество уже сданных объектов, поскольку строители, по укоренившимся традициям, часто подгоняют сдачу дома в эксплуатацию под конец года.

Но, несмотря на колоссальный рост предложения, продавцы не слишком охотно снижают цены. Дешевая однокомнатная квартира сейчас оценивается в $85–95 тыс. Вполне реально найти и более дешевые варианты за $70–75 тыс., но качество такого жилья будет соответствующим: метраж не более 30—32 м2, в отдаленном спальном районе. Средняя стоимость двухкомнатных квартир «без излишеств» в столице на сегодня составляет $140–180 тыс., трехкомнатных — $150–220 тыс.

Покупатели уезжают из столицы

Такой незначительный, по сегодняшним меркам, разбег цен между однокомнатными и двухкомнатными квартирами и определяет спрос: украинцы, желающие обзавестись собственными квадратными метрами, предпочитают чуть доплатить и приобрести более просторное жилье. А потому попадающие в базы данных столичных агентств недвижимости однокомнатные квартиры самого низкого качества и традиционно малоуютные «гостинки», по словам риелторов, уже не раскупаются, как горячие пирожки.

Также немаловажным фактором, отбившим у покупателей охоту приобретать тесное жилье, является интенсивное развитие пригородного рынка недвижимости, где более комфортабельную квартиру можно купить гораздо дешевле. «Сегодня на рынке мы наблюдаем обилие предложений в городах-спутниках, с удобной транспортной развязкой и довольно качественным жильем. Немудрено, если покупатель предпочтет покупку полноценной квартиры в пригороде старой «гостинке» в Киеве. Тем более срок эксплуатации «домов-гостинок» постсоветского периода истечет через 10–15 лет, а многие дома уже находятся в непригодном для жилья состоянии», — говорит Инна Шек.

Директор девелоперской компании Линк-Девелопмент Ярослав Цуканов говорит, что покупатели, которые готовы взять кредиты на покупку жилья и, скажем, отдавать ежемесячно на протяжении 30 лет $1,2 тыс. из семейного бюджета, далеко не самые бедные. А потому уже не могут представить свое существование в квартире с сидячей ванной и с кухней и в 4 м2 (а именно такие варианты предполагают в большинстве своем выставленные на продажу столичные однокомнатные квартиры). Рынок пригородного жилья предлагает просторные планировки, а проблема большей удаленности от места работы и полноценных развлечений вполне решается покупкой автомобиля, что вполне по силам таким семьям.

По словам аналитиков, даже учитывая увеличивающуюся активность покупателей, рынок вторичного жилья столицы сегодня вплотную приблизился к перенасыщению. Однако, как считают эксперты, снижение цен произойдет лишь в случае ухудшения условий кредитования. «Если, как и обещал Нацбанк, кредиты станет получить труднее, то цены на жилье пойдут вниз, если же нынешний премьер выполнит свои обещания и появятся кредиты под 5–6% годовых, то стоимость хрущевок в течение очень небольшого промежутка времени может подняться еще на 30–40%», — отмечает Владимир Коломейко.

Но если премьерские обещания, как говорится, писаны вилами по воде, то клятвы НБУ уже воплощаются в жизнь. Напомним, что одним из последних решений ведомство Владимира Стельмаха спровоцировало сокращение объемов «длинного» кредитования, которым до сих пор в основном и пользовались покупатели жилья.

Однокомнатные квартиры в Киеве скупают приезжие

Подводя итоги февраля, риелторы отмечают существенное увеличение количества заявок на покупку, просмотров и сделок. Кроме того, рост деловой активности нашел свое отражение и в изменении состава предложений.

Так, соотношение однокомнатных и трехкомнатных квартир изменилось в пользу трехкомнатных. Т. е., как утверждают специалисты, однокомнатные квартиры постепенно «вымываются» с рынка. А это, как свидетельствует опыт прошлых лет, является одним из признаков дальнейшего оживления рынка. Интересно и то, что удельный вес приезжих среди покупателей киевской недвижимости весьма значителен: на их долю приходится 40% заключенных сделок. Еще 2% сделок припадает на иностранцев.

Как сообщили Лиге в аналитическом отделе группы компаний «Планета Оболонь», сделки с «дорогой» недвижимостью менее подвержены колебаниям спроса. «Даже в периоды застоя «богатые люди» решают свои жилищные проблемы, потихоньку разбирая «дорогие квартиры». «Дешевые» однокомнатные в эти периоды застаиваются. Если же деловая активность растет, то спрос, в первую очередь, повышается на «дешевые» (однокомнатные) квартиры. «Дорогие» (трехкомнатные) уходят медленнее. Отсюда и изменение соотношения», - говорится в обзоре компании.

По данным «Планета Оболонь», в феврале усредненные цены предложений изменились следующим образом: «единички» подорожали на 3,5%; «двушки» - на 2,9%; «трешки» - на 2,3%. При этом средняя цена продажи была на 3,7% ниже средней оценочной цены.

Нынешнее оживление рынка недвижимости и рост цен эксперты компании, в первую очередь, связывают с мировым финансовым кризисом, инфляционными ожиданиями, а также стремлением покупателей успеть получить ипотечный кредит, пока банки не ужесточили выдачу долгосрочных кредитов.

Что касается прогнозов, то, по мнению риелторов, тенденции оживления рынка и роста цен, скорее всего, продолжатся. Дескать основаниями для подобного прогноза служат не только наблюдаемая устойчивость этих тенденций, но и традиционное весеннее оживление рынка. Вместе с тем, эксперты признают, что нынешние украинские тенденции во многом связаны с внешними факторами. Поэтому хоть рынок недвижимости и обладает большой инерцией, но изменение кредитной политики и влияния геополитических факторов вполне способны внести достаточно существенные коррективы.

По состоянию на конец февраля средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости находилась на отметке $2678.